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　　来源：克而瑞好房点评 · 深圳买房指南

　　6月12日下午15时 ，深圳今年第四宗居住用地——前海桂湾T201-0233宗地正式开拍出让 。

　　9家房企经过291轮竞价，最终由深圳兆悦房地产开发有限公司以总价35.25亿元成功竞得 ，折合楼面价约95918.37元/㎡，本次出让的地块为70年产权的二类居住用地
，起始价16.45亿元，最终成交溢价率约114% ，刷新前海市场记录
。

　　据工商资料显示
，深圳兆悦房地产开发有限公司为厦门建发集团子公司。

　　该地块位于前海桂湾核心区桂湾大街与枢纽三街交叉口，紧邻深圳此前单价地王项目 。地块于4月30日挂牌 ，一经亮相便引发市场广泛关注
，被业内视为前海核心区住宅用地供应的又一重磅项目
。

　　现场竞拍情况：多家房企激烈角逐

　　6月12日下午15时，前海桂湾T201-0233宗地的竞拍在深圳交易集团正式拉开帷幕。作为本年度深圳推出的第四宗居住用地 ，该地块吸引了9家实力房企参与竞逐
，竞买人号码牌分别是华发7号、深业16号 、保利发展18号
、越秀25号、绿城39号 、中海68号
、华润69号、招商77号和建发79号 。

　　线下竞价15：00准时开始，在各竞买人积极应价中有条不紊地进行 ，25号 、16号和18号
，不徐不疾，举牌坚定
。据传是保利发展的18号 ，应价积极，沉着冷静。

　　据传是保利发展的18号
，是本次竞买企业中的亮点，就在上一周其同属保利集团的兄弟企业保利置业 ，以超10.86万/㎡的价格
，刷新了深圳涉宅楼面地价记录，因此保利发展的出现备受关注 。

　　在竞价进行超过一个小时 ，三家房企的激烈争夺中
，出现了77号这家“不确定”因素，77号竞买人为招商地产 ，是旁边前地王项目海晏府的开发企业
，顺理成章地被视为“夺地的有力种子选手 ”。

　　而竞价到后半程的时候，79号厦门建发踊跃举牌 ，成为本次土拍最大惊喜
。

　　此前有业内人士预测
，该地块有望延续此前粤海街道地块的激烈竞拍态势——就在6月5日，深圳粤海街道T204-0153地块经过291轮竞价成交 ，楼面价突破10.86万元/㎡，溢价率超过150%。

　　前海桂湾T201-0233宗地紧邻2025年深圳涉宅用地单价地王——招商海晏府项目 。

　　基于前海核心区宅地的稀缺性和毗邻高价项目的有力市场验证
，本次桂湾地块的竞争备受关注
。

　　土地出让条件：70年产权“三无
”纯宅地

　　T201-0233宗地位于前海深港现代服务业合作区桂湾大街与枢纽三街交叉口，为二类居住用地 ，土地面积11856㎡
，规划建筑面积36750㎡，容积率≤3.1 ，建筑高度小于100米
，土地使用年限为70年。

　　规划建筑面积中，住宅部分占36650㎡ ，另含物业服务用房100㎡ 。根据出让公告
，该地块为纯商品住宅用地，配建条件极为宽松——无配建保障房
、无“70/90”户型限制、无售价限制 ，这样的“三无 ”设计使其在市场中获得显著关注
。

　　地块的规划设计指标也较为优厚
，约3.1的低容积率在深圳核心区宅地供应中相当稀缺，为打造低密高端住宅产品提供了良好基础。地块形状方正 ，土地面积较邻近的海晏府大出约1.1万㎡，为园林设计和楼栋布局提供了更充裕的空间 。

　　在开发节奏方面
，出让宗地须自《出让合同》签订之日起1年内开工 、4年内竣工
。竞得人还须提供《关于“交房即发证
”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”服务。

　　周边楼市：招商海晏府以13万/㎡折后均价成“日光项目 ”

　　本次出让地块周边 ，最受关注的莫过于一街之隔的招商海晏府项目 。

　　招商海晏府
。乐居摄2605

　　该项目位于T201-0232宗地
，于2025年7月由招商蛇口力压11家房企，以21.55亿元、楼面价84180元/㎡竞得 ，刷新深圳涉宅用地成交楼面价纪录
，成为深圳当时新的单价地王，溢价率约86.1%。

　　今年4月19日 ，招商海晏府正式开盘
，推出151套清一色139㎡至194㎡大户型，备案均价约14.2万元/㎡ ，总价区间为1710万至3124万元 。当天开盘给出约93折优惠
，折后均价约13万元/㎡。推售108套，官方口径去化九成 ，剩余房源随后也全部售罄，成为2026年深圳首个“日光项目
”
。认筹客户达201批
，相当于两个人抢一套，市场反馈极为热烈。

　　招商海晏府的去化成绩被视为前海豪宅市场的重要风向标 ，也直接提振了本次桂湾地块的出让信心 。有分析指出
，海晏府将前海新房备案价拉至历史最高的14万+/㎡梯队，打破了前海长期以来“10万+”的价格惯性
。

　　周边楼盘中 ，深铁桂湾·凯旋府已于今年3月29日开盘
，位于桂湾核心区，主推可享桂湾河一线河景及城市海景。深业云海湾
、天健悦湾府等前期项目则定位相对亲民 ，当年限价为9.2万至9.7万元/㎡
，陆续交付入住 。

　　地块现场
。乐居摄2605

　　此外，T201-0233地块的实际居住环境也值得关注。

　　距离最近的地铁前海湾站约700米 ，步行约10分钟可达
，前海湾站为1号、5号 、11号线三线换乘站，也是深中通道的前海乘车点 ，交通优势显著 。地块北侧为前海中心河，万象前海
、壹方城等繁华商业在3公里内可抵达
，前海石公园、桂湾公园等生态资源环伺，还有南方医科大学深圳医院等城市配套较为完善
。

　　不过值得注意的是 ，地块邻近的桂湾一路通行货运车辆较多
，出让公告已明确要求竞得人须按规定编制噪声污染防治专篇并落实防治措施。

　　桂湾一路 。乐居摄2605